2025.03.19

不動産の登記　過去問

kameno-ongaesi

私生活でも仕事でも「不動産の登記」をしたことがある方は、この分野は強いと思います。

よく意味がわからなくても、実際に登記事項証明書や公図、地積測量図などを見たことがある方は、そこに何が書いてあったか、記憶の片隅に残っているからです。

また、土地家屋調査士さんや、司法書士さんとも絡んだことがあれば、その違いなど、なんとなくは理解されていると思います。

過去問を解くことによって、「あ～確かにそうだった」と思えることも多いと思います。

しかし、これまで現物を見る機会が無かった方は、勉強のつもりで実際に法務局で、その書類を取ってみることをお勧めします。

自分の所有する不動産でなくても、費用はかかりますが、これらの書類を取ることは可能ですから。

また、法律の条文を正しく解釈しようとすると、脳みそに負荷をかけてしまうので、選択肢の日本語を丸暗記した方が楽な場合もあります。

似たような選択肢が出てきたとき、丸暗記した内容との違いで正誤が判断できたりもします。　

　以下は全て、出所：一般社団法人金融財政事情研究会1級学科試験＜基礎編＞から、抜粋して不動産の登記の問題を紹介しながら、私なりの解説をしていきたいと思います。

2025年1月26日　問34

不動産登記に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) 登記記録のうち、権利部の甲区には所有権の移転の登記、所有権に関する仮登記・差押え・仮処分などの登記事項が記録され、権利部の乙区には抵当権の設定、地上権の設定、地役権の設定などの所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録される。

2) 区分建物を除く建物に係る登記記録において、床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（壁芯面積）により記録される。

3) 登記事項証明書および登記事項要約書は、インターネットを利用してオンラインによる交付請求をすることができ、その交付方法は、請求時に郵送または登記所の窓口で受け取る方法のいずれかを選択することができる。

4) 登記情報提供サービスは、登記所が保有する登記情報を、インターネットを利用してパソコン等で確認することができるサービスであるが、登記事項証明書とは異なり、取得した登記情報に係る電子データに登記官の認証文や職印は付されない。

正解3

ツルさん

そもそも法務局の場所は知ってるけど、入ったこと無いかも。

カメさん

3）これはインターネットで請求をしたり、検討したことある方はわかるかも、交付請求はできるけど、郵送ではしてはもらえず、登記所の窓口で受け取る必要があるね。

1) 、2) 、4）の知識もよく問われるから暗記必須だね。

2024年９月８日　問34

不動産の仮登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 所有権移転の仮登記は、実体上の所有権移転が既に生じている場合、申請することができない。

2) 仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾または仮登記を命ずる処分がない場合、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することはできない。

3) 仮登記の抹消は、仮登記上の利害関係人の承諾または仮登記の抹消を命ずる処分がない場合、当該仮登記の登記名義人が単独で申請することはできない。

4) 抵当権設定の仮登記に基づく本登記は、その本登記について登記上の利害関係を有する第三者がある場合、当該第三者の承諾がない限り、申請することができない。

正解2

ツルさん

これも実際に登記事項証明書を見たことがあると強いよね。実際、仮登記ってどういう状態かイメージできないもんね。

カメさん

1）所有権移転登記を行なわなければならないにも関わらず、登記識別情報など必要書類を紛失してしまうなど、準備ができていない場合に行なわれるよ。

2）これは正解だね。

3）細かい条件は覚えなくていいと思うけど、単独で行う方法はあるよ。

4）仮登記について本登記を行う場合、所有権に係る登記は第三者の承諾が必要だけど、抵当権については第三者の承諾は不要だよ。

2022年９月11日　問34

不動産登記の効力に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 不動産の売買契約の締結後、買主への所有権移転登記をする前に、売主が当該不動産を買主以外の第三者に譲渡し、第三者が所有権移転登記をした場合、当初の買主はその第三者に対して所有権の取得を対抗することができる。

2) 不動産登記記録を信頼して売買契約を締結した善意かつ無過失の買主は、所有権移転登記により不動産を自己の名義にすれば、たとえ真実の権利者から所有権移転登記の抹消や不動産の返還を求められたとしても、登記の公信力によりこれを拒むことができる。

3) 仮登記は、順位保全の効力および対抗力があるため、これをもって第三者に対抗することができる。

4) 借地権は、その登記がなくても、当該土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

正解4

ツルさん

これもちょっとイメージしにくいね。そもそも、2人の人が同一の土地や建物を登記ようとすることなんてありえるのかな？

カメさん

1）この文章は難しいね、要は先に登記した方が強いということが言いたいんだろうけど。

2）、3）もできないことを、丸暗記してもいいかも、何度も出てくる選択肢だよ。

4）これが正解だね。この文章は丸暗記した方がいいよ。

2022年５月22日　問34

不動産登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 登記記録のうち、権利部の甲区には所有権の移転の登記、所有権に関する仮登記などの登記事項が記録され、権利部の乙区には抵当権の設定の登記、抵当権の実行による競売手続開始を原因とする差押えの登記、地上権の設定の登記などの登記事項が記録される。

2) 抵当権の設定の仮登記に基づき本登記を申請する場合に、その本登記について登記上の利害関係を有する第三者があるときは、申請書に当該第三者の承諾書を添付しなければならない。

3) 合筆しようとしている２筆の土地のうち、１筆のみに抵当権の設定の登記がある場合、抵当権者の承諾書を添付すれば、合筆の登記をすることができる。

4) 現在事項証明書には、登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するものが記載され、何区何番事項証明書には、権利部の相当区に記録されている事項のうち請求に係る部分が記載されている。

正解4

ツルさん

登記簿謄本の深い知識が求められた問題だね。

見たことあるだけでは解けないかも。

カメさん

1）権利部の甲区と乙区に何が書かれているのか、覚える必要があるね。

差押えは甲区に記載されてるね。

2）抵当権については第三者の承諾は不要だね。

3）抵当権が設定されている土地の合筆はできないよ。

4）何区何番事項証明書って初めて知ったけど、これが正解なんだね。

1）～3）がすべて間違いだとわかれば、消去法で選択できるかもね。