Part2について（概要）
kameno-ongaesi
カメのおんがえし
2025年6月15日 Part2
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不合格後の学習
２回目の不合格（内１回は日本FP協会）を受け、勉強に方針を立てました。
（1）遡れるたけ過去問を見る
一般社団法人金融財政事情研究会HPには2,022年までしか掲載されていなかったので、学科試験でもお世話になった、furiさんの「目指せ一発合格！１級FP過去問解説」で2,010年からの過去問が紹介されていましたので15年分の過去問を見ました。
以下にリンクを貼っておきます。
（2）Part1、Part2とも事前に問題用紙に書き込む内容を決める
Part1、Part2とも事前に書き込む内容を決め、書き込むのにかかる時間を計り、15分間を無駄にしないよう心掛けました。
Part2は最初に質問されることは決まっている。
（ＦＰへの質問事項）
１．Ａさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
①Ａさんから直接聞いて確認する情報
②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報
私の場合、②は決め打ちしてメモするようにしました。
現地確認、
法務局で登記事項証明書と公図
市区町村の都市計画課で都市計画の確認
同業他社で価格の妥当性確認
①については
不動産の取得日、取得費がわかる契約書等があるか
Aさんの今後のライフプラン
家族の意向
相続対策の必要性
など
実際は設問を読み関係のありそうな内容をメモ
2つ目以降の設問については、本文で関連のありそうな記述にアンダーライン
ちなみにＦＰへの質問事項の中で、予備知識で答えれる内容があれば、メモをするようにしました。
昨年の出題でいえば
2024年2月11日の「2. 住宅ローンの収入合算・ペアローンの仕組みとメリット・デメリット」
2024年2月18日の「2. 土地の無償返還に関する届出書に関する説明」
など予備知識で答えれるものは、要点をメモしておく。
予備知識で解ける問題があると、心に余裕が持てます。
試験当日
２月と同じく岡山の会場、事前説明の時点で、またもやPart2からの受験、しかし、今回はこれが合格につながる運命の女神だったと思います。
問題文を読む時間
問題文は出所：一般社団法人金融財政事情研究会です。
氏名を記載し、
事前に考えていた時間配分で問題用紙にメモを取り始める。
Part2の場合、
ＦＰへの質問事項の順に1.①、②、2、3、4とレイアウトして、最初に4の専門職業科を列挙する。
次に1.②FP自身が調べることを事前に準備した、現地、法務局、市区町村、同業他社と書き込む（ここまで約２分）
隣地と共同でのマンション建設の話、収用で得た資金の税務相談という基礎編で出てきそうな内容。
次に右半分の平面図を見ながら、マンション建設においてAさんの甲土地が12ｍの公道に面していて有利な交渉が可能だということを理解する。
本文を読みながら、提案の方針を決めながら1.①、2. 3.を埋めていく。
前回より順調（心の声）
そして15分間が終了、面接室へ移動
今回も、面接官＝つるさん 私＝かめさん の吹き出しで記載したいと思います。
面接本番
かめの歩と申します、よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
設例をじっくり読んだと思いますが、Aさんに聞くことは何ですか？
不動産の取得日、取得費がわかる契約書等の書類があるかどうか
家族の意向
Aさんの今後のライフプランを聞きます。
では、FP自身が何を調べますか。
現地確認
法務局で全部事項証明書と公図
市区町村の都市計画課
他の不動産屋に意見を聞きます。
等価交換で土地所有者側に配分される12戸のうち、９戸の取得を主張しているＢさんに対し、Ａさんが４戸を取得しＢさんは８戸を取得すべきであると主張するために、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
Aさんの保有する甲土地は12ｍの公道に面した土地であり、乙土地よりも価値が高いといえます。
250千円×360㎡＝90,000千円 そしてCという表記があるため建ぺい率70％まで建築できます。
一方、乙土地は
140千円×1,160㎡＝162,400千円 そしてDという表記があるため建ぺい率60％までしか建築できません。
路線価による土地の評価に基づけば、Aさんは約36％の権利を有していると思われるので、16戸のうち4戸を取得することが可能と考えます。
この土地は第二種住居地域なので、乙土地単独では公道6ｍ×40％＝240％の容積率でしか建築することはできません。
下を見ずに正面を向いて話をしたほうがいいですよ。
あ、失礼しました。
この点を考えると、Aさんの甲土地と一体でないと建築できない計画であるといえます。
道路買収の対価補償金に係る税金はどうなりますか。また、この対価補償金でマンション１戸を追加取得する場合、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
対価補償金については、収用に係るものですから5,000万円の特別控除または譲渡所得の100％繰延が適用できます。
１戸を追加取得する場合、譲渡所得は大きくなりますが、特別控除または繰延を利用して課税を抑えることができます。
5,000万円の特別控除と繰延どちらを勧めますか？
ん？？繰延です。
5,000万円の特別控除の方が節税効果は高いね。
心の叫び（ち～ん）
本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。
税理士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、宅地建物取引士
お客さんから土地について登記を代行してくれと言われたらどうしますか？
権利部に関する登記なら司法書士、表題部に関する登記なら土地家屋調査士の占有業務なので、士業の方と協力してアドバイスします。
質問は以上です、お疲れさまでした。
ありがとうございます、失礼いたします。
面接終了後
ある程度、手ごたえは感じたが、途中、面接官から「説明するときは前を見て」と指摘されたことがひっかかる。
受け答えも前回同様のミスもあったし・・・今回もダメなんだろうか・・・いや、できてるはず！
そう暗示をかけて控室に戻りPart1に備えました。
～Part1へ続く
ABOUT ME
FP試験に挑戦しようとしている方の参考にしていただきたいため
ブログを開設します。
私は１級障がい者で右目が見えません。そんな私でも、
あきらめず勉強を続けることで学科試験に合格することができました。
応援してくれた家族と幸運に感謝しつつ、恩返しのつもりで。
これまでの勉強法や、科目ごとのポイントを書いていきます。
一人でも多くの方に見ていただき、FP受験者の中から合格していただくのが、
今の私の目標です。
