2026.02.03

2026年1月25日基礎編不動産を解いてみた

kameno-ongaesi

今回から不動産の解説になります。

不動産と相続・事業承継は実技試験を意識した勉強が最終的には効率的です。

しかし、目の前の学科の突破が最優先課題であることには変わりが無いですが、意外に実技の過去問が助け舟になったりもします。

設問については、出所：一般社団法人金融財政研究会です。

問34　不動産登記法に基づく地図

問34　不動産登記法に基づく地図

《問34》不動産登記法に基づく地図等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 不動産登記法第14条に基づく地図は、国内におけるすべての土地について作成され、登記所に備え付けられており、土地の面積や形状について正確性が高く、一定の現地復元能力を有している。

2) 登記所に備え付けられている公図（旧土地台帳附属地図）は、土地の位置関係を把握する資料として有用であるが、不動産登記法第14条に基づく地図に比べて土地の面積や形状などの精度は低く、地図に準ずる図面とされている。

3) 地積測量図は、土地の表題登記や地積更正登記等を申請する際に提供する一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であり、正確な測量結果を表示することが求められるため、通常、測量士によって作成される。

4) 都市計画図（地域地区図）は、地方公共団体の都市計画に関する地図であり、土地が所在する地域に指定された用途地域の種別、防火規制の有無、指定建蔽率・指定容積率、土地に接する道路の幅員や路線価などを把握することができる

正解2

ツルさん

登記についての書類は法務局や地方自治体に行けば写しを取ることができるので、身近なものについて取ってみることをお勧めするよ。何が書いてあるのかイメージしやすくなると思うよ。

カメさん

1）不動産登記法第14条に基づく地図はすべての土地について作成されているわけではないよ

2）これが正しいね

3）地積測量図を作成するのは測量士でなく、土地家屋調査士だよ

4）都市計画図では路線価を知ることはできないよ。

問35　宅地建物取引業法

《問35》宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1) 消費税の課税事業者である宅地建物取引業者が、空き家の建物とその敷地の売買の媒介に関して、売主または買主の一方から受け取ることのできる報酬の額は、その売買代金が600万円である場合、「売買代金×3.3％＋６万6,000円」の算式により計算した26万4,000円が上限となる。

2) 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、宅地建物取引業者が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。

3) 宅地建物取引業者が専任媒介契約において、有効期間の満了に際して依頼者から特段の申出がなければ自動的に当該契約を更新する旨の特約をした場合、その特約は無効となる。

4) 宅地建物取引業者が専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物につき、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。

正解1

ツルさん

なんだか宅建士の問題みたいだね、応用編で問われる可能性もある内容だから覚えておくといいかもね

カメさん

1）2024年の法改正で売主から受取れる上限が33万円になったよ、買主から受取れる額は問題文の通りだけどね。よってこれが間違いだね。

2）これは正しいね、手付を受けるイコール解約手付ということだね。

3）専任媒介契約の更新には依頼者からの申し出が必要になるから、この問題文は正しいよ

4）宅地建物取引業者が専任媒介契約を締結した際、7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が必要になるよ。これが専属専任媒介契約の場合5日以内だよ

問36　民法における相隣関係

《問36》民法における相隣関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 共有物の分割によって公道に通じない土地が生じた場合、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。

2) 土地の所有者は、隣地との境界またはその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去または修繕のため、必要な範囲内で隣地を使用することができるが、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることができない。

3) 土地の所有者は、他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガスまたは水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない場合に、継続的給付を受けるために他人が所有する設備を使用するときは、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕および維持に要する費用を負担しなければならない。

4) 共有物の分割によって他の土地に設備を設置しなければ電気、ガスまたは水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない土地が生じた場合、その土地の所有者は、継続的給付を受けるため、他の分割者の所有地またはその他の隣地に設備を設置することができる。

正解4

ツルさん

この問題は問題文が長く、しかも難問だね、本番なら適当にマークしてとばすかな・・・

カメさん

1）民法第213条第1項によって定められているね。ちなみにこの類の問題は実技試験でも出題されることがあり2023年6月11日Part2が参考になるかもよ

2）この設問は正しいよ。2023年4月の民法改正で請求できるという表現が使用できるに改定されたよ。ただし居住者の許可が必要だけどね

3）2023年4月の民法改正「ライフライン設備使用権」に記されているもので正しいよ

4）この場合、他の分割者の所有地にはライフライン設備を設置可能だけど、その他の隣地にはできないね

問37　建築基準法上

《問37》建築基準法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 建築物の敷地が第一種低層住居専用地域および第一種住居地域にわたる場合、その全部について、敷地の過半の属する用途地域における建築物の用途に関する規定が適用される。

2) 建築物が第一種低層住居専用地域および第一種住居地域にわたる場合、その全部について、10ｍまたは12ｍのうち都市計画で定められた高さに制限される。

3) 建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合に、当該建築物が防火地域外において防火壁で区画されているときは、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

4) 日影による中高層の建築物の高さの制限（日影規制）の対象区域内にある同一の敷地内に２つ以上の建築物がある場合、これらの建築物を１つの建築物とみなして日影規制が適用される。

正解2

ツルさん

建築基準法は応用編の穴埋めでも頻出だし、実技試験でも知識を使うから、覚えておくといいと思うよ

カメさん

1）これは正しいね、学科試験・実技試験ともこの知識は必須だね

2）この場合、敷地の過半が属する地域の規制が適用されるから誤りだね

3）これは正しいね、この文章もそのまま覚えてもいいかもね

4）これも正しいね、この文章もそのまま覚えてもいいかもね

問38　土地区画整理法

《問38》土地区画整理法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 土地区画整理事業を施行するためには、土地区画整理組合を設立しなければならず、その設立については都道府県知事の認可を受ける必要がある。

2) 土地区画整理組合の組合員となることができるのは、当該組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権を有する者に限られ、借地権のみを有する者は組合員となることができない。

3) 仮換地が指定された場合、従前の宅地の所有者は、当該仮換地に抵当権を設定することができるが、従前の宅地に抵当権を設定することはできない。

4) 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者である当該組合が取得することになる。

正解4

ツルさん

土地区画整理法は2025年2月8日実技試験Part2で苦しめられたある意味思い出の分野なんだよね

実技試験を受験する人は、過去の仮換地の問題の見直しをお勧めするよ

カメさん

1）土地区画整理事業は組合以外にも、国土交通大臣、地方公共団体や土地所有者などが実施することができるよ。

2）土地区画整理組合の組合員は、施行地区内の宅地について所有権または借地権を有する者が組合員になることができるよ

3）従前の宅地の所有権は生きているので抵当権を設定することが可能だよ

4）これが正しいね、保留地が公園などになったりすることが多いみたいだね。

問39　住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例

《問39》「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、各選択肢において、ほかに必要とされる要件等はすべて満たしているものとする。

1) ２階建ての店舗併用住宅の床面積が200㎡（うち居住部分の床面積は100㎡）で、その敷地である土地の面積が200㎡である場合、本特例の対象となる土地の面積は200㎡である。

2) 戸建て住宅の床面積が200㎡、その敷地である土地の面積が300㎡である場合、本特例の適用を受けることにより、当該土地に係る固定資産税の課税標準は、200㎡相当分について課税標準となるべき価格の６分の１の額となり、残りの100㎡相当分について課税標準となるべき価格の３分の１の額となる。

3) 2025年６月に購入した土地上に同年12月に住宅を新築し、同月中に入居した場合であっても、2026年１月１日現在において当該住宅の所有権の保存登記が未了であるときは、2026年度分の固定資産税において、当該土地について本特例の適用を受けることはできない。

4) 2026年度分の固定資産税において本特例の適用を受けている土地の所有者が、当該土地上の住宅を2026年中に取り壊した場合であっても、当該土地に係る2026年度分の固定資産税の額は変更されない。

正解3

ツルさん

問題文が長いのは苦しむね、集中して読んで正誤を判定しなきゃいけないね。何度も読み返すとドツボにはまることがあるからね

カメさん

1）居住用部分が2分の1以上の場合、全ての土地が特例の対象となるよ

2）これは正しいね、暗記必須だね

3）これが誤りだね、「住宅の用に供されていれば」特例を受けることは可能だよ

4）固定資産税は1月1日時点で判定されるので、この問も正しいね

問40　固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例

《問40》「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、各選択肢において、ほかに必要とされる要件等はすべて満たしているものとする。

1) Ａさんが所有するＸ土地（時価１億円、地積500㎡、借地権割合60％）の所有権（底地）の一部と、Ⅹ土地の借地権者であるＢさんが有する借地権の一部を交換し、ＡさんがＸ土地の200㎡部分を、ＢさんがＸ土地の300㎡部分をそれぞれ単独所有とする場合、Ａさんは本特例の適用を受けることができる。

2) Ａさんが所有するＸ土地（時価2,000万円）と、Ｂさんが所有するＹ土地（時価2,000万円）を交換する場合、Ｂさんが取得したⅩ土地を直ちに売却して従前のＹ土地と同一の用途に供しなかったとしても、Ａさんは本特例の適用を受けることができる。

3) Ａさんが所有するＸ土地（時価2,000万円）と、Ｂさんが所有する建物（時価500万円）およびその敷地であるＹ土地（時価1,500万円）を交換する場合、Ａさんは本特例の適用を受けることができるが、交換差金等となる建物については、譲渡所得として所得税の課税対象となる。

4) Ａさんが所有するＸ土地（時価2,000万円）と、Ｂさんが所有するＹ土地（時価2,000万円）を交換する場合に、ＡさんのＸ土地の所有期間が１年以上であり、ＢさんのＹ土地の所有期間が１年未満であるときは、Ａさんは本特例の適用を受けることができない。

正解3

ツルさん

問題文が長く、具体例を用いたものって意味を見失いがちなんだよね

しかし、この問題は比較的わかりやすいかもね

カメさん

1）「底地」と「借地権」の交換は、同一種類の資産の交換とみなされるため適切だね

2）これも正しいね、交換後相手が売却というのは実技試験でよく出てくる論点だね

3）交換の特例は同じ資産同士でなければ適用されないので、これが不適切だね

4）交換の特例は双方が所有期間1年以上の場合に適用できるから適用できないね

問41　ＤＳＣＲ

《問41》下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第３位を四捨五入すること。
〈条件〉

：賃貸アパート（全12戸）
投資額：２億円（自己資金：8,000万円、借入金額：１億2,000万円）
賃貸収入：月額家賃15万円（１戸当たり）
運営費用：年間380万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額：年間900万円（元利均等返済、返済期間20年）
※１年目の内訳元金部分390万円利息部分510万円

ツルさん

ＤＳＣＲは頻出で計算式を覚えてしまえば比較的簡単かもね

不動産はちょっと難解だったので落とせないね

カメさん

空室率20％だから年間の収益は家賃15万円×12戸×12ヶ月×（1－20％）＝1,728万円

運営費用：年間380万円だから1,728万円－380万円＝1,348万円

借入金返済額が年間900万円なので

1,348万円÷900万円＝1.49777・・

よって正解は　2) 　1.50

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