E.不動産～試験科目及びその範囲 範囲の細目

不動産、相続・事業承継は学科でも重要ですが、きんざいの実技試験でも問われるため、学科終了後も実践に即した理解が必要になります。

その前段として、細かい知識の理解をしておくことが必要になります。よって学科試験と合わせて実技試験でも勉強しておいた方がいい点を合わせて説明していきたいと思います。

今回も一般社団法人金融財政事情研究会のホームページに記載されている「試験科目及びその範囲 範囲の細目」について自分なりの解説をしていきたいと思います。

1.不動産の見方

1.不動産の類型

FP試験で意識しておく不動産の類型としては、土地、家屋、権利だと思います。

資格の性質上、権利についての問が多く出題されると思いますが、その基本となる土地、家屋についても一定の理解が必要となると思います。

2.　不動産に関する調査

(1)　不動産の権利に関する調査

(2)　不動産登記簿の調査

　ｲ　不動産登記の効力、ﾛ　不動産登記簿の構成

(3)　公図、地図、地積測量図等

(4)　不動産の現地調査での調査事項

登記簿謄本の表題部、権利部の甲区、乙区に何が記載されているのかを問う問題が頻出です。また、変更登記をする場合に依頼する専門家として、表題部＝土地家屋調査士、権利部＝司法書士というのも学科試験だけでなく実技試験でも問われる内容です。

3.不動産の価格

(1)　各種の価格

イ　公示価格、ロ　基準地価格、ハ　路線価、二　固定資産税評価額

(2)　不動産の鑑定評価の手法

ｲ　公示価格、ﾛ　基準地価格、ﾊ　路線価、ﾆ　固定資産税評価額について、どこが何月に公表するのかということが頻出なので理解をしておく必要があります。

4.都市計画図

市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域などが出題されます。

市街化区域＝都会化したい土地、市街化調整区域＝都会化したくない土地くらいの理解でいいのではないかと思います。

市街化区域においてはさらに細かく分類した内容も出題されます。

2.不動産の取引

1.不動産の取引と宅地建物取引業

(1)　業務内容

(2) 宅地建物取引士

(3)　重要事項説明書

(4)　業務上の規制

宅地建物取引士は基礎編でも業務内容が問われますし、実技試験のPart2で、不動産取引をする際に、依頼する先として頻出です。

2.媒介契約

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約について、違いを問う問題が頻出です。

3.不動産の売買契約上の留意点

(1)　売買代金の額と内訳

(2)　手付金の授受と効果

(3)　売買対象面積（公簿取引、実測取引）

(4)　危険負担

(5)　契約不適合責任

不動産の売買というのは人生の一大事です。専門的な内容は士業を頼るとしても、一般的な知識の伝達はFPが担うでき事項のひとつだと思います。

4.借地法、借家法、借地借家法

(1)　借地関係（普通借地契約、定期借地契約）

(2)　借家関係（普通借家契約、定期借家契約）

普通借地契約、一般定期借地契約、事業用定期借地契約、建物譲渡特約付借地契約など期間や更新について出題されます。混同する選択肢が多いため正確に覚えておく必要があります。

5.不動産とＰＬ法

土地についてはPL法を問われることは無いと思いますが、建物と設備については問われる可能性があります。

3.不動産に関する法令上の規制

1.土地基本法

2.都市計画法

(1)　都市計画区域

(2)　開発許可制度

3.　都市計画法に関し、次に掲げる事項について一般的な知識を有すること

(1)　準都市計画区域

(2)　地域地区等

都市計画法は毎回、出題されると思われます。用途地域ごとに建築できるものなど基礎編・応用編で問われることもありますし、実技試験で実際の事例で考えさせる問題もあるので、この部分については宅地建物取引士と同様の知識が問われると考えておいた方がいいと思います。

4.建築基準法

(1)　道路に関する制限

(2)　用途に関する制限

(3)　建蔽率制限（緩和規定を含む）

(4)　容積率制限（緩和規定を含む）

(5)　高さ制限

平面図が与えられ、建築できる建蔽率・容積率を計算する問題は応用編で毎回、出題されます。これは過去問をできるだけ遡り、全て溶けるようにしておくといいと思います。

また、実技試験でも、与えられた土地に必要な建物が建築できるかどうか問う内容が出題されることがあります。

5.　建築基準法の一般的な知識

(1)　容積率制限の特例

(2)　日影規制等

用途地域ごとの道路斜線規制、陳地斜線規制、北側斜線規制が基礎編、応用編、実技試験すべてで出題の可能性があります。

6.国土利用計画法

7.農地法

(1)　売買

(2)　転用

(3)　賃借等の許認可

売買は3条許可、転用は4条許可、転用目的での権利移動は5条許可が必要になり、それぞれ農業委員会（市区町村）都道府県知事の許可が必要なケースと届出で済むケースがあります。

8.生産緑地法

(1)　生産緑地地区

(2)　行為制限

(3)　買取りの申出

(4)　相続税の納税猶予制度

生産緑地については基礎編でたまに出題されることがありますが、同様に実技試験で出題されることがあり、面接官の問に対して言葉で説明する必要があります。

9.　土地区画整理法上の区画整理地区内の売買等の留意事項

区画整理地区内の売買等も実技試験で問われることがあるため、仮換地、保留地などの扱いについて、実技試験を想定し、口頭で説明できるように準備しておく必要があります。

10.都市再開発法

11.区分所有法

(1)　専有部分、共用部分、敷地利用権

(2)　規約、集会、復旧・建替え、義務違反者に対する措置

(3)　その他の規定

マンションの規約の変更、復旧、建替に際して、入居者の何割が賛成すれば実施できるか、反対する方へはどうするのかなど高頻度で出題されます。

12.土地収用法

土地収用とは公共事業に必要な土地を地権者が国、地方公共団体などに売り渡す際の手続きの話です。

実技試験でたまに出題され、要点を抑えていなければ得点できない場合があるので、学科試験を勉強している時から先回りして勉強しておくことをお勧めします。

4.不動産の取得・保有に係る税金

1.不動産の取得に係る税金

(1)　不動産取得税

(2)　登録免許税

(3)　消費税

(4)　印紙税

(5)　マイホームの取得と税金

2.不動産の取得に係る税金

(1)　特別土地保有税

(2)　事業所税

3.不動産の保有に係る税金（詳細な知識）

(1)　固定資産税

(2)　都市計画税

4.不動産の保有に係る税金（一般的な知識）

(1)　特別土地保有税

(2)　地価税

5.不動産の譲渡に係る税金

1.個人による不動産の譲渡と税金

(1)　不動産と譲渡所得

(2)　譲渡所得の計算

(3)　長期譲渡所得と短期譲渡所得

(4)　課税の特例

　　ｲ　居住用財産に係る特例、ﾛ　立体買換えの特例、ﾊ　特定事業用資産の買換え特例

　　ﾆ　交換の特例、ﾎ　相続税の取得費加算

(4)　課税の特例

ｲ　優良住宅地等のための譲渡の軽減税率、ﾛ　収用の特例

3.個人による不動産の譲渡に係る税金の申告と納付

4.法人による不動産の譲渡と税金

(1)　譲渡益の計算

(2)　圧縮記帳

不動産の取得、譲渡に関しては、応用編で計算問題が出題されることが多いです。

また、実技試験では複数の提案を比較検討し、顧客の意向を踏まえた提案をするといった実践的な判断を求められるケースも多くあります。

その判断材料とし、場面ごとに課される税金をしっかり理解しておく必要があります。

6.不動産の賃貸

1.不動産の賃貸に係る税金

(1)　不動産所得

(2)　不動産貸付と消費税

2.借地・借家

(1)　借地権の税務

(2)　貸宅地の整理

FP試験では不動産を賃貸している家主の立場に立った出題があります。

貸宅地、貸家建付地、貸家建付借地権など場面ごとに自用地と比較して、どの程度、権利を有しているかを計算する問題が出題されます。

これは基礎編、応用編、実技試験いずれも出題の可能性があります。

7.不動産の有効活用

1.不動産投資と利回り

(1)　不動産投資の形態

(2)　不動産投資の採算性

2.建築に関する実務

3.有効活用の実務

(1)　フィージビリティ・スタディの実施

(2)　事業収支計画の作成

(3)　資金計画

(4)　建築計画

(5)　テナントの募集

(6)　賃貸物件の管理

(7)　不動産管理会社

(1)　フィージビリティ・スタディの実施

(2)　事業収支計画の作成

(3)　資金計画

(4)　建築計画

(5)　テナントの募集

(6)　賃貸物件の管理

(7)　不動産管理会社

(1)　フィージビリティ・スタディの実施

(2)　事業収支計画の作成

(3)　資金計画

(4)　建築計画

(5)　テナントの募集

(6)　賃貸物件の管理

(7)　不動産管理会社

4.有効活用の手法

(1)　自己建設方式

(2)　事業受託方式

(3)　土地信託方式

(4)　等価交換方式

(5)　建設協力金方式

(6)　定期借地権方式

ｲ　定期借地契約の内容・留意点、ﾛ　保証金・貸地の税務等

(7)　共同開発

(8)　各方式の比較（税務面等の効果）

有効活用の手法の内、(4)　等価交換方式(5)　建設協力金方式(6)　定期借地権方式の違いと顧客への提案が実技試験でよく出題されます。

提案できるよう、それぞれの方式の違いを理解しておくことが必要です。

その前段として、基礎編・応用編で知識を試す問題も出題されます。

8.不動産の証券化

1.証券化の背景･形態

(1)　不動産流動化の要請と証券化のニーズ

(2)　証券化の経緯

2.証券化関連の法律

(1)　不動産特定共同事業法

(2)　資産の流動化に関する法律

(3)　投資信託及び投資法人に関する法律

3.投資判断の基礎

(1)　ＤＣＦ法

　 ｲ　収益予測とデューデリジェンス、ﾛ　期待収益率と投資リスク

（2）NPV法

(3)　ＩＲＲ法

(4)　借入金併用型投資の計算

(5)　その他の投資判断手法

4.不動産投資信託

5.不動産投資顧問

投資判断の手法として、基礎編で(1)　ＤＣＦ法、(2)　ＮＰＶ法の計算問題が出題されることがあります。

実技試験でも計算しないと判断がつかないような出題がされることがありますので、できるようになっておくことが望ましいです。

9.不動産の最新の動向

不動産の売買はFP試験で重要なトピックスです。

住宅ローンやフラット35、リバースモーゲージなど最新の情報をつかむことをお勧めします。

カメの歩

１級FP技能士

FP試験に挑戦しようとしている方の参考にしていただきたいため ブログを開設します。 私は１級障がい者で右目が見えません。そんな私でも、 あきらめず勉強を続けることで学科試験に合格することができました。 応援してくれた家族と幸運に感謝しつつ、恩返しのつもりで。 これまでの勉強法や、科目ごとのポイントを書いていきます。 一人でも多くの方に見ていただき、FP受験者の中から合格していただくのが、 今の私の目標です。