2026.01.22

学科試験得点のため、あえて実技試験を見てみるPart2

kameno-ongaesi

1月25日にFP1級受験生は最後の追い込みをしている頃だと思います。

今日、記事にするのは、この時期にあえて実技試験の問題を読んでみてはいかがかという提案です。

なぜ実技試験なのか
Part2～FPへの質問事項
所々に学科試験のヒントが隠されています

なぜ実技試験なのか

見たことある方はご存じだと思いますが、実技試験は面接形式で

Part1（相続・事業承継中心）、Part2（不動産中心）の2つが出題されます。

私は、とにかく不動産が苦手科目だったため、試しにと思い勉強し始めたのですが、結果、不動産分野、相続・事業承継分野の得点アップにつなげることができました。

特に基礎編の問50が相続・事業承継の内容と合致する出題が多かったため、問50を正解して、気分良く昼休みを過ごすことができたことが精神的にも大きかったです。

今の勉強法が上手くいっている人は、この提案は無視していただいてもいいと思いますが、

私の経験上、実技試験を読むようになって学科試験の得点につながった部分があったので、参考までに記事にすることにしました。

一般社団法人金融財政事情研究会のHPを見ると過去問として2022年6月実施の実技試験からPart1（相続・事業承継中心）、Part2（不動産中心）の事例がそれぞれ43問づつ掲載されています。

内容が多いので　Part2、Part1と2回に分けて記事にします。

なぜPart2からかといえば、たまたま私が2回ともPart2から受験したということと、Part2は毎回、質問内容が変わっているからです。

この直前期に全て目を通すのは辛いと思いますし、貴重な時間を失うことになってはいけないと思い、Part2は問題文の掲載のみとします。

受験生の方には気になるキーワードがある日の問題文を読んで、事前に調べることで、学科試験の参考にしていただきたいと思います。

Part2～FPへの質問事項

Part2（不動産中心）はPart1とは違い、（FPへの質問事項）として異なる質問がされます。

しかし、毎回共通する点もあり、

問題文の最初にある

１．Ａさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。

①Ａさんから直接聞いて確認する情報

②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報

と、最後に記載されている

X．本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか

という質問は共通です。

また、不動産の問題という性質上、ほとんどの場合、問題用紙の右側に平面図や注釈が表示されており、実際にはこれを見ないと解けない問題となっています。なるべく提案のキーワードで補足したいと思います。

この部分については学科試験終了後に改めて解説します。

ここでは、質問事項の2～を2022年6月分から記載します。

出所は一般社団法人金融財政事情研究会のHPで特に解説は加えません。解説をしているとブログのアップが遅れるからです。

日付	FPへの質問事項
2022.6.4	２．Ⅰ案の場合、建築費以外にＡさんにどのような費用が発生すると考えられますか。３．Ⅱ案の場合、交換後、Ａさんはどのような土地を取得できますか。課税関係はどうなりますか。４．Ⅲ案の場合、Ａさんの借地権はどのような資産に代わりますか。課税関係はどうなりますか。５．あなたはＡさんに Ⅰ案、Ⅱ案、Ⅲ案のいずれを勧めますか。その理由とともに教えてください。
2022.6.5	２．Ｘ建物の敷地部分を売却した場合とＹ建物の敷地部分を売却した場合の課税関係をそれぞれ教えてください。３．Ａさんが長男Ｃさんに住宅取得資金を援助する場合、課税関係はどうなりますか。４．Ａさんの相続が開始したとき、長男Ｃさんの住宅を新築したＸ建物またはＹ建物の敷地部分の相続税評価額はどのように評価されますか。
2022.6.11	２．Ｘ建物の敷地部分を売却した場合とＹ建物の敷地部分を売却した場合の課税関係をそれぞれ教えてください。３．Ａさんが長男Ｃさんに住宅取得資金を援助する場合、課税関係はどうなりますか。４．Ａさんの相続が開始したとき、長男Ｃさんの住宅を新築したＸ建物またはＹ建物の敷地部分の相続税評価額はどのように評価されますか。
2022.6.11	２．Ｘ社が、乙土地の購入価格の1.6倍の価格（単価）を提示してまで道路予定地の甲土地の北側部分を購入したい理由として、どのようなことが考えられますか。３．Ｘ社からの申出について、あなたはＡさんにどのようなアドバイスをしますか。Ｘ社の申出を受ける場合、Ａさんにどのようなデメリットがありますか。４．甲土地の北側部分（道路予定地）を売却した場合の課税関係はどうなりますか。
2022.6.12	２．Ｙ銀行の抵当権3,000万円の設定登記が残っていることで、実家の売却に何か支障はありますか。３．甲土地上に増築建物があることで、実家の売却に何か支障はありますか。４．実家の売却にあたって、あなたはＡさんにどのようなアドバイスをしますか。
2022.9.24	２．中古の戸建て住宅を購入するにあたって特に気をつけなければならない点について、土地部分と建物部分に分けて教えてください。３．Ａさんが父親Ｄさんから住宅取得資金の贈与を受けた場合の課税関係を教えてください。４．仮にＡさんが父親Ｄさんが所有するマンションに固定資産税・都市計画税程度の家賃で居住し、父親Ｄさんの相続が開始した場合、当該マンションはどのように評価されるのか教えてください。
2022.9.25	２．遺言書がないと売買契約にあたってどのような問題が生じる可能性がありますか。３．遺言書にはどのような種類がありますか。妻Ｂさんは作成可能ですか。４．建築費に関する最近のコストアップ要因にはどのようなものが考えられますか。
2022.10.1	２．現時点で乙－２部分をＡさんの単独所有とするには、どのような方法がありますか。３．現時点で甲－５部分を姉Ｃさんの単独所有とするには、どのような方法がありますか。４．Ａさんが乙－２部分を売却した場合の課税関係はどうなりますか。５．Ａさんの意向を踏まえ、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
2022.10.2	２．Ⅰ案の場合、乙土地の売却資金のみで入居一時金3,000万円と息子たちへの支援金2,000万円を捻出することはできますか。３．Ａさんが２人の息子にそれぞれ住宅取得資金1,000万円を贈与した場合の課税関係を教えてください。４．あなたはＡさんにⅠ案とⅡ案のどちらを勧めますか。その理由とともに教えてください。
2023.2.4	２．リフォーム資金を工面するために庭部分を売却する場合、甲土地のうち売却する部分と残す部分は、どのように分割すればいいと思いますか。３．Ａさんの希望である庭部分を売却せずにリフォーム資金を調達して甲建物に住み続けるには、どのような方法が考えられますか。
2023.2.5	２．Ａさんは甲－３の土地と甲建物の持分を買い取ったほうがよいでしょうか。また、提示された総額１億円という価格の妥当性についてどのように思いますか。３．Ａさんは、Ｄさんから届いた書面に対して、どのように返答したらよいでしょうか。４．甲土地の前面道路の路線価（1,340千円）と側道の路線価（390千円）が大きく異なっていることについて、どのような理由が考えられますか。また、甲－３の土地の相続税評価額と固定資産税評価額の算出方法について教えてください。
2023.2.11	２．姪ＤさんがＡさんから甲建物の贈与を受けた場合、贈与税はどの程度と考えられますか。贈与税の計算の仕組みを教えてください。３．甲土地を姪Ｄさんの単独所有とし、実家の土地建物をＡさんの単独所有にするためには、どのような方法が考えられますか。
2023.2.12	２．事業用定期借地権と一般定期借地権にはどのような違いがありますか。３．保証金、権利金、前払地代として受け取った金銭は、所得税および相続税について、どのように扱われますか。４．Ｘ社の提案とＹ社の提案について、それぞれのメリットや留意点を教えてください。
2023.6.10	２．共有の甲土地上にＡさん名義の甲建物がありますが、現在の権利関係はどのようになっていると考えられますか。また、現在の共有状態のままだと将来どのようなトラブルが発生する可能性が考えられますか。３．甲土地の共有関係を解消するためには、どのような方法が考えられますか。４．弟Ｂさんが作成した甲土地の分割案についてどのように思いますか。Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
2023.6.11	２．あなたはＡさんに「分割案①」と「分割案②」のどちらを勧めますか。その理由とともに教えてください。３．甲土地上に建築基準法上の道路を新設するには、どのような方法がありますか。４．共有物分割の手続と課税関係について教えてください。
2023.6.17	２．都市計画道路事業による乙土地の売却資金で紹介された賃貸アパートを購入する場合、譲渡所得の金額の計算上、どのような特例の適用が考えられますか。３．Ｙ社が甲土地を取り込んで、マンション共同開発を望む理由は何でしょうか。また、Ｙ社による甲土地の評価が適正かどうか、どのように判断したらよいでしょうか。
2023.6.18	２．建設協力金方式の概要について教えてください。また、甲建物の賃貸借契約の解約にあたって、Ｘ社に甲土地の更地返還を要求することは可能ですか。３．賃貸マンションを建築するメリット・デメリットを教えてください。また、賃貸マンション経営が所得税や相続税の軽減になる仕組みについて教えてください。
2023.9.23	２．Ａさんが甲土地（借地権）・甲建物を9,000万円（現状有姿）で売却する場合、地主Ｄさんからどのような承諾を得る必要がありますか。また、売却した場合の課税関係を教えてください。３．Ａさんが地主Ｄさんとの交換により取得した土地に長男Ｃさんの自宅を建てる場合、どのような方法が考えられますか。また、その場合、Ａさんの相続時にどのように評価されますか。
2023.9.24	２．土地の境界には「筆界」と「所有権界」という２つの概念がありますが、どのような違いがありますか。また、ＡさんはＢさんが占有する丙部分を返してもらうことはできますか。３．Ａさんが甲土地を建売業者の提示価格で売却した場合、譲渡所得の金額の計算上、「相続空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けることはできますか。
2023.9.30	２．Ⅱ案の場合、一括支払を受ける前払地代の課税関係はどうなりますか。３．あなたはＡさんにⅠ案、Ⅱ案、Ⅲ案のいずれを勧めますか。その理由を将来の相続税、収益性（年間収入）、将来の資産価値などの観点から教えてください。
2024.2.10	２．甲土地にＸ社が希望する店舗を建築することはできますか。３．甲土地にＸ社が希望する店舗を建築する場合、Ａさんと母Ｂさんのどちらの名義で建築するのがよいでしょうか。その理由とともに教えてください。
2024.2.11	２．住宅ローンの収入合算やペアローンとはどのような仕組みですか。それぞれのメリット、デメリットを教えてください。３．Ａさんが建築資金を全額負担し、建て替えた二世帯住宅を長女Ｃさんとの区分所有にした場合、課税上、どのような問題が生じますか。４．長女Ｃさんからの相談に対し、あなたはＡさんにどのようなアドバイスをしますか。
2024.2.17	２．姉Ｄさんに納得してもらうためには、甲－ａ土地を割譲する以外に、どのような方法が考えられますか。３．兄弟に現金3,000万円や土地を提供するには、どのような方法が考えられますか。４．Ｘ社の社長から勧められた開発案について、どのように思いますか。
2024.2.18	２．Ｘ社は「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署に提出していますが、この手続にはどのような意味がありますか。３．甲土地の有効活用にあたって、Ａさんが希望する建築費借入額（Ｙ社提案額の半分程度）に抑えるためには、どのような方法が考えられますか。また、Ａさん、弟Ｂさんの共有状態を解消するために、どのようなアドバイスをしますか。
2024.6.8	２．乙－１土地の賃料単価と乙－２土地の賃料単価に差があることについて、どのように思いますか。その理由とともに教えてください。３．「乙－１土地を相続税評価額の２倍の価格であれば売ってもよい」とのＣさんの発言について、あなたはどのように考えますか。４．「Ｂさんが亡くなった時点で土地の賃貸借契約書の効力は無くなっている」とのＣさんの発言について、あなたはどのように考えますか。
2024.6.9	２．ＡさんがＥさんに伝えた「管理不全空き家というものに該当してしまうと税金が高くなる」という制度の概要について説明してください。３．Ａさんが、Ｅさんに権利金等の一時金を支払うことなく、通常の地代で甲土地を賃借（普通借地）し、税務署に何ら申告しなかった場合、以下の①および②について教えてください。 ①仮に、数年後にＥさんが死亡し、相続税額の計算上、甲土地を貸宅地として評価する場合、その相続税評価額はどのように算出されますか。 ②甲土地を貸宅地として評価した場合、課税上、どのような問題が生じる可能性がありますか。
2024.6.15	２．Ａさんは、ＧさんにＥさんの家賃滞納分の支払を求めることができますか。３．Ｅさんの退去を求めるには、どのような方法が考えられますか。４．甲建物のような収益物件（賃貸アパート）を売却する場合、どのような書類を揃えておくとよいでしょうか。
2024.6.16	２．Ａさんは、Ｘ社からの借地契約の解約の申入れに応じる必要がありますか。３．乙土地について、Ａさんが老人ホームに入居後に売却する場合の課税関係はどうなりますか。また、老人ホームに入居したＡさんが亡くなった後、相続人である子が売却する場合の課税関係はどうなりますか。４．あなたはＡさんや長男Ｂさん、二男Ｃさんにどのようなアドバイスをしますか。
2024.9.21	２．当初の病棟所有目的の事業用定期借地権の存続期間が20年と短い理由は何ですか。３．Ａさん単独で甲土地の事業用定期借地権の再契約をすることはできますか。４．あなたはＡさんにどのようなアドバイスをしますか。
2024.9.22	２．Ａさんたちが甲土地を売却するにあたり、税金や諸経費を支払った後の手取額を最も高くするためにどのようなアドバイスをしますか。３．甲建物を解体せずに現状有姿のまま不動産会社に売却する場合、気を付けるべき点は何でしょうか。４．甲土地の取得に係る売買契約書や領収書を紛失している場合、何か方策はありますか。
2024.9.28	２．本分譲地の土地について、Ａさんと夫Ｂさんが取り得る最も経済的価値が高まる有効活用として、どのような方法が考えられますか。３．Ａさんと夫Ｂさんが本分譲地内に所有する不動産を売却した場合の課税関係について教えてください。
2024.9.29	２．Ｘ社が提案する事業用定期借地権方式のメリットとＡさんと妹Ｂさんにとっての問題点を教えてください。また、その問題点を解決するためにどのような計画案の変更が考えられますか。３．Ｙ社が提案する等価交換方式によりマンションを建設することのメリットとＡさんと妹Ｂさんにとっての問題点を教えてください。また、その問題点を解決するためにどのような計画案の変更が考えられますか。
2025.2.8	２．仮換地である甲土地を分割して売買する手続について教えてください。３．①Ａさんが、甲土地を取得して、Ｘ社に譲渡する場合の課税関係を教えてください。 ②Ａさんが、長男Ｄさんに現金4,100万円を贈与する場合、どのような贈与税の課税制度の適用を受けることをアドバイスしますか。 ③甲土地の贈与についてアドバイスしておきたいことはありますか。また、ほかにどのようなプランがあると思いますか。
2025.2.9	２．①父Ｅさんが1986年に自宅の譲渡・買換えを行った際、次のいずれかの特例の適用を受けていた場合、Ａさんが甲土地・甲建物を売却する際に、譲渡所得の金額の計算上、取得費はどのように計算されますか（甲建物の減価償却費相当額は考慮しなくてよい）。・いわゆる居住用財産の買換え特例・いわゆる3,000万円特別控除 ②Ａさんが甲土地・甲建物を売却する際に、公租・公課の負担の規定に基づき受け取った清算金は、譲渡所得の金額の計算上、どのように取り扱いますか。３．二世帯住宅には、どのような登記方法がありますか。また、建築時や将来Ａさんの相続時における登記方法ごとの留意点を説明してください。
2025.2.15	２．甲土地を活用して乙土地の借地関係を解消するには、どのような方法がありますか。３．丙土地を活用して乙土地の借地関係を解消するには、どのような方法がありますか。４．あなたは、乙土地の借地関係を解消するために、どのような方法を勧めますか。その理由とともに教えてください。
2025.2.16	２．譲渡承諾、条件変更承諾、建替承諾とはどのようなもので、承諾料は一般にどのように算定しますか。また、Ａさんは承諾しなければなりませんか。３．不動産業者が話している甲建物をマンションに建て替えたほうが甲土地に係る固定資産税・都市計画税が安くなるとはどういうことですか。４．甲土地の借地権の買取りと価格について、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
2025.6.7	２．申出基準日を経過した生産緑地と特定生産緑地の違いはなんですか。３．Ａさんの計画には、どのような問題がありますか。また、その問題はどのようにすれば解決できますか。
2025.6.8	２．自筆証書遺言が有効とされるには、どのような形式的要件を備えている必要がありますか。３．遺産分割について、Ａさん家族は義兄Ｄさんにどのような主張ができますか。４．甲土地・甲建物の価値が相続税評価額より高くなると主張することはできますか。ほかにあなたはＡさんにどのようなアドバイスをしますか。
2025.6.14	２．父Ｅさんが、購入したマンションを普通借家ではなく定期借家として賃貸するメリットを教えてください。また、次の時点における定期借家契約と普通借家契約の違いを教えてください。 ①契約締結時 ②賃借人からの中途解約時 ③契約満了時３．「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）による居住用マンションの相続税評価額の評価方法について教えてください。４．仮に、父Ｅさんがマンションを定期借家として賃貸借契約を締結した２年後に亡くなり、Ａさんがマンションを財産評価基本通達と「居住用の区分所有財産の評価について」により評価して相続した場合、課税庁側から財産評価基本通達の総則６項により、評価が見直される可能性はありますか。
2025.6.15	２．等価交換で土地所有者側に配分される12戸のうち、９戸の取得を主張しているＢさんに対し、Ａさんが４戸を取得しＢさんは８戸を取得すべきであると主張するために、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。３．道路買収の対価補償金に係る税金はどうなりますか。また、この対価補償金でマンション１戸を追加取得する場合、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。
2025.9.27	２．土砂災害警戒区域とはどのような区域で、使用上どのような規制がありますか。３．Ａさんが乙－１土地を購入することについて、どのようなアドバイスをしますか。また、購入するためにＢさんの問題をどのように解決すればよいですか。４. Ａさんの父親が丙土地を売った場合の課税関係を教えてください。また、Ａさんへの資金提供はどのようにすればよいですか。
2025.9.28	２．孫Ｅさんの学費支援として、Ａさんの考える計画は妥当ですか。問題があるとしたら、代わりにどのような方法を提案しますか。３．丙土地をⅩ社の提案により処分する前に、他に確認すべきことはありますか。Ⅹ社の提案により処分する場合、どのようなアドバイスをしますか。
2025.10.4	２．Ｘ社が甲マンションを購入することにどのようなメリットがあると思いますか。３．甲マンションの敷地と建物について、所有者全員の同意を得ることなく一括売却する方法はありますか。４．マンションの建替え事業において、どのようなことが障壁になると考えられますか。
2025.10.5	２．不動産の有効活用の方法を決定するために、一般的にどのような事項を検討すべきでしょうか。３．Ｙ社とＺ社の提案について、あなたであればＡさんにどちらの案を勧めますか。その理由とともに教えてください。